방공제 뜻,지역별 방공제금액,방공제로 대출금 감소

수도권 내에 내 집 마련을 꿈꾸는 설이부인입니다. 

불과 2년 전에 지방에 작은 아파트를 가족 명의로 내집 마련에 

성공했으나, 상급지를 꿈꾸기에 한창 아파트 공부에 한창입니다. 

 

1) 방공제 뜻 아시나요?

방공제 뜻은 주택담보대출을 받을 때 대출 가능 금액을 산정하는 과정에서 일정 금액을 공제한다. 

쉽게 설명하면, 내가 은행에서 받는다고 계산된 주택 대출금 5억 중 

서울 기준으로는 5억- 5500만원(서울기준 방공제금액 ) =4억4500만원이 

은행에서 실제로 빌릴 수 있는 돈입니다. 

 

주택을 구매하는 자에게 방공제가 발휘되면 

나에게 필요한 자금이 줄어들게 됩니다. 

 

주택임대차보호법에 따라

세입자의 최우선 변제금을 보호하기 위해서

금융기관이 대출을 실행할 때 해당 금액을 공제하고 대출 한도를 산정하는 제도입니다.

 

방공제(房控除)는 이는 임차인의 보증금을 보호하고, 금융기관의 위험을 줄이기 위한 조치로 적용됩니다.

이번 글에서는 방공제가 실제 대출 한도에 미치는 영향을 사례를 들어 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

 

2)방공제 적용 사례 및 영향

예를 들어, 서울에서 5억 원짜리 아파트를 구입하려는 최한방(가명)님이 있습니다.

아파트에 입주해 있는 세입자(김변두리)가 있습니다. 

 

생애최초 주택구입자인 최한방은 담보인정비율(LTV) 80%를 적용받아 최대 4억 원까지 대출이 가능했습니다.

그러나 방공제를 적용하면, 서울 지역의 최우선 변제금인 5,500만 원을 공제한 후

LTV를 적용하게 되기에 대출 한도,즉 은행으로부터 빌릴 수 있는 대출금이 줄어들게 됩니다.

 

ex. 

예를 들어, 서울에서 5억 원짜리 아파트를 담보로 대출을 받는다고 가정해 본다.

-LTV 70% 적용 시: 원래라면 5억 × 70% = 3.5억 원 대출 가능합니다.

 

- 방공제 금액(서울 기준 5,500만 원) 차감 후 LTV 적용

- 대출 한도 계산: (5억 - 5,500만 원) × 70% = 3.185억 원

- 즉, 방공제로 인해 약 3,150만 원(3.5억 - 3.185억)만큼 대출 한도가 줄어든다.

이처럼 방공제가 적용되면, 대출 한도가 줄어들어 실제로 대출받을 수 있는 금액이 적어집니다.

 

 

3)방공제 적용 시 이득

방공제는 대출자의 입장에서는 대출 한도가 줄어드는 불이익이 있을 수 있지만,

금융기관과 세입자 보호 측면에서는 긍정적인 해석이 있습니다.

 

 3-1) 금융기관의 리스크 관리: 대출자(최한방)가 대출금을 상환하지 못해

담보물이 경매로 넘어갈 경우, 세입자(김변두리)의 최우선 변제금을 우선적으로 보호해야 합니다.

방공제를 통해 이러한 상황에서 금융기관의 손실을 최소화할 수 있습니다.

 

2. 세입자 보호: 세입자는 최우선 변제금을 통해 보증금을 보호받을 수 있으므로, 주거 안정성이 향상됩니다.

최한방이 은행에 지금해야할 비용처리를 하지 않아 집이 경매로 넘어갈 경우에 

임차인 김변두리에게 최우선 변제금 5500만원을 주게 됩니다.

 

따라서 방공제는 대출자의 대출 한도에는 제한을 줄 수 있지만,

전체적인 금융 시스템의 안정성과 세입자 보호를 위해 중요한 역할을 수행합니다.

 

 

 

4)방공제 지역별 차이 

방공제 금액

서울: 5500만원
경기: 4800만원 
광역시 : 2800만원 
기타 2500만원

 

 

다음 편에서는 방공제를 면제 받는 방법에 대해서 알려드리겠습니다. 

요즘 공부하면서 남편이 신용이 좋은 거 대비, 너무 대출에 대해서 

공부하지 않은 현재의 집을 구매했던 것 같습니다. 

 

그러나 점차 부동산 투자에 대해서도 공부해 나가는 분들도 

꼭 방공제에 대해서 정확히 이해하시어서 

주거래은행이나 대출 상담받을 때 직원분에게 꼭 

여쭈어 보기를 바랍니다.